Hoteles apuestan por gestión eficiente sobre nuevas construcciones

Las principales cadenas hoteleras españolas están adoptando un cambio significativo en su modelo de negocio, priorizando la gestión eficiente de sus establecimientos sobre la adquisición de nuevas propiedades. Esta estrategia, conocida como “asset-light” o “estrategia ligera en activos”, se está consolidando en un momento de auge para el sector turístico, que registró un récord de 96,7 millones de turistas internacionales el año pasado. Las empresas están optando por operar hoteles bajo contratos de gestión, franquicia o alquiler, mientras que la propiedad de los inmuebles recae en fondos de inversión y otras entidades.

Transformación del modelo de negocio

El cambio hacia un modelo “asset-light” no es simplemente operativo; supone una redistribución del riesgo financiero, una nueva forma de financiamiento del crecimiento y una reconfiguración de la generación de valor económico. Según un informe de la consultora Christie & Co, el 42% de los proyectos hoteleros en desarrollo en España a marzo de 2025 se enmarcan en este modelo.

“Es un modelo mucho más eficiente porque si una cadena hotelera tuviera que comprar edificios para crecer no tendría dinero suficiente o crecería más lentamente”, explica Ramón Estalella, secretario general de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (Cehat).

El informe también resalta que mientras el 30% de los hoteles en desarrollo pertenecen a grupos patrimonialistas, un 28% son independientes. El mercado hotelero español, tradicionalmente dominado por hoteles en propiedad y operadores independientes, está experimentando una profesionalización creciente mediante la gestión por terceros, franquicias y arrendamientos variables.

Meliá: una estrategia equilibrada

Meliá Hotels International, la cadena más grande de España por número de habitaciones, es un ejemplo de esta transformación. Con 94.912 habitaciones, el 87% de sus establecimientos operan bajo fórmulas “asset-light”. Este enfoque permite a la compañía expandirse sin comprometer sus márgenes de beneficio. A partir de 2008, Meliá incorporó sistemáticamente los contratos de gestión en su estrategia.

Fuentes de la compañía explican que su modelo “asset-right” les permite equilibrar la gestión y la propiedad, ofreciendo la flexibilidad necesaria para adaptarse a diferentes mercados y ciclos económicos.

Estrategias de otras cadenas

Otras cadenas, como Palladium, han adoptado esta estrategia para facilitar su expansión global y enfocarse en su actividad principal: la gestión operativa y el desarrollo de marca. Desde 2020, Palladium se dedica exclusivamente a la gestión, mientras que las propiedades son parte del Grupo de Empresas Matutes.

Minor Hotels, por su parte, ha evolucionado de un modelo “asset-heavy” a uno “asset-light” para responder mejor a las dinámicas del mercado actual. Asimismo, Eurostars Hotel Company gestiona aproximadamente la mitad de sus 303 hoteles bajo contratos de gestión, permitiéndole un crecimiento flexible.

Barceló Hotel Group opera más de 300 establecimientos, combinando gestión, propiedad y arrendamiento, lo que le proporciona una estructura diversificada para operar en distintos mercados.

Modelos de gestión “asset-light”

Existen tres variantes principales dentro del enfoque “asset-light”.

• Alquiler: El inversor compra el inmueble y la cadena hotelera lo opera como inquilina, asumiendo los costos operativos.
• Contrato de gestión: El propietario contrata a una cadena hotelera para gestionar el establecimiento, pagando una comisión.
• Franquicia: La cadena hotelera otorga su marca y sistema operativo al propietario, quien gestiona el hotel.

Durante la pandemia, el modelo de alquiler demostró ser menos seguro debido a los cierres y la obligación de pagar rentas. En contraste, los contratos de gestión ofrecieron una mayor flexibilidad y rentabilidad.

“En la pandemia nos dimos cuenta que el alquiler no era un tema seguro porque muchos hoteleros no podrían pagar la renta”, señala Bruno Halle, socio co-director de la división hotelera de Cushman & Wakefield.

Esta tendencia hacia modelos más flexibles y menos intensivos en capital permite a las cadenas hoteleras adaptarse mejor a los cambios del mercado, garantizando un crecimiento sostenible y eficiente.