Nuevas normas de alquiler: prórrogas de hasta dos años en vigencia

El mercado del alquiler ha adquirido nuevamente un papel central en el debate jurídico y social con la implementación de una medida reciente aprobada por el Gobierno. Esta normativa permite la prórroga de determinados contratos de alquiler de vivienda habitual por un periodo de hasta dos años, siempre que su vencimiento esté previsto antes del 31 de diciembre de 2027. La medida busca proporcionar estabilidad a los inquilinos en un contexto de presión sobre los precios, evitando así renegociaciones desfavorables o desahucios.

Nueva normativa y aplicación

Enmarcada en el Real Decreto-ley 8/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 21 de marzo, la norma entró en vigor el día siguiente. Sin embargo, no supone una renovación automática de todos los contratos de alquiler. La medida se aplica exclusivamente a viviendas habituales reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos que estuvieran vigentes al momento de la entrada en vigor del decreto y cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2027.

Además, el decreto limita la actualización anual de la renta al 2% hasta la misma fecha, diferenciando entre arrendadores que son grandes tenedores y aquellos que no lo son.

Procedimiento para activar la prórroga

La notaria María Cristina Clemente Buendía advierte que esta prórroga no se activa automáticamente. Los inquilinos deben solicitarla explícitamente. Basta con que el contrato venza dentro del periodo cubierto por la norma no es suficiente; la extensión extraordinaria debe ser solicitada de manera expresa. Aquellos que no la pidan, no la obtendrán.

No todos los contratos son elegibles para esta medida. La normativa se dirige a contratos de vivienda habitual bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos, excluyendo otros tipos como arrendamientos de temporada o alquileres por habitaciones. Asimismo, hay excepciones si las partes acuerdan una renovación o un nuevo contrato en mejores condiciones para el inquilino, o si el arrendador necesita recuperar la vivienda.

Aspectos temporales y jurídicos

Constitucionalmente, los reales decretos-leyes deben someterse a debate y votación de convalidación o derogación en el Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación. Aunque la medida está en vigor desde el 22 de marzo de 2026, su permanencia depende de este trámite parlamentario.

“Es esencial leer esta novedad normativa con cautela”, destaca Clemente Buendía, dado que si el decreto no supera el trámite parlamentario, podría decaer. Sin embargo, los efectos ya producidos podrían generar debates jurídicos significativos.

La medida beneficia únicamente a contratos vigentes al momento de la entrada en vigor del decreto y que finalicen antes del 31 de diciembre de 2027, siempre que el inquilino solicite la prórroga y no haya excepciones legales.